| Gestores que operam locação precisam reunir uma gama de conhecimentos em amplas áreas para exercer a função com excelência: legislação imobiliária, macroeconomia, tributação, softwares, seguros, construção civil e por aí vai. |
| E a essa cultura sistêmica se somam, cotidianamente, questões comezinhas, quase banais, mas cujo domínio dá à imobiliária a capacidade de mediar conflitos numerosos de toda espécie, trazendo segurança aos clientes proprietários e inquilinos. |
| Qual profissional de locação já não lidou com dúvidas quanto à responsabilidade de conserto do portão eletrônico? E a árvore no terreno, quem deve podar? Quem troca a tela de proteção, locador ou locatário? Questões assim chegam periodicamente aos atendentes de locação e ainda causam dúvidas diante da particularidade de cada caso. |
| Esta edição do Imobi Aluguel dedica-se a explicar, com ajuda de especialistas, como a imobiliária pode ajudar a resolver pequenos conflitos do dia a dia no imóvel alugado. |
| Condições gerais |
| Em primeiro lugar, vale ressaltar que a lei permite que as partes estabeleçam livremente de que forma irão tratar sobre a responsabilidade, ou mesmo pelas benfeitorias, dentro do imóvel locado |
| Se não houver previsão contratual, valem as regras inseridas na Lei do Inquilinato, especialmente os artigos 22 e 23, que abordam a divisão das responsabilidades de locador e locatário, havendo ou não um condomínio. Estes artigos estabelecem ainda que o locatário deve entregar o imóvel nas condições em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal. |
| Árvores |
| Uma das maiores dúvidas relacionadas às árvores numa casa alugada é sobre a responsabilidade pela poda. Enquanto o problema for apenas estético, as consequências são menores. Mas quando ramos ou galhos caem e entopem calhas ou mesmo causam danos no imóvel, a imobiliária, via de regra, precisa intervir para atuar como mediadora. |
| A primeira questão é saber se a atribuição é particular ou pública. Se a árvore está plantada do lado externo do imóvel, mesmo com galhos que avançam para dentro do terreno, a responsabilidade é da Prefeitura Municipal. O papel do inquilino é acionar o serviço público municipal no caso de risco iminente de queda, ou mesmo como prevenção para eventual incidente, seja com o imóvel, seja com a rede elétrica. |
| Quando a árvore está dentro do imóvel particular, a poda deve ser autorizada pela Prefeitura. Muitas vezes, porém, o serviço deve ser realizado por uma equipe técnica habilitada junto ao serviço municipal. |
| “Em casos de risco iminente, em que há urgência e não existe possibilidade de solicitar a autorização prévia da Prefeitura, recomenda-se que sejam feitas imagens da situação da árvore antes da sua remoção e poda, para instrução de processo administrativo junto à Prefeitura”, orienta Rafael Verdant, advogado especializado em Direito Imobiliário do escritório Albuquerque Melo. |
| Pode acontecer, porém, de a Prefeitura impedir a poda, notadamente em casos de espécies protegidas, nesta circunstância, cabe ao proprietário – ou à imobiliária que o representa – buscar na Justiça a autorização para a poda, apresentando os argumentos e documentos necessários. |
| Verdant destaca que a regra geral para árvores localizadas dentro do imóvel é que a manutenção e prevenção de riscos são de responsabilidade do locatário. “Porém, na situação de um dano imprevisto, como a queda dessa árvore, o locador é responsável por reparar o dano sofrido no imóvel”, aponta. |
| Portões eletrônicos |
| A responsabilidade pelo conserto dos portões eletrônicos é outra fonte constante de conflitos entre locador e locatário, principalmente pela subjetividade de entender até onde vai o desgaste natural pelo tempo de uso ou se o comportamento do inquilino contribuiu para eventual dano. |
| O advogado Rafael Verdant lembra que se o contrato de locação não menciona a responsabilidade sobre o equipamento, cabe ao locatário a manutenção e a preservação dos acessórios do imóvel. |
| “Quando o defeito no portão advém da conduta do locatário, ou seja, por negligência na manutenção preventiva, na sua imperícia na utilização ou imprudência, é responsabilidade dele arcar com os custos de reparação do dano”, observa. |
| Se a manutenção preventiva não foi capaz de evitar um defeito decorrente do desgaste natural do portal eletrônico, ou se ocorreu um caso fortuito ou de força maior que fuja do controle do locatário – como por exemplo, um impacto externo ou um problema da rede elétrica -, os custos com o conserto devem ser imputados ao locador. |
| Não havendo mau uso, e sim um problema referente ao desgaste natural das peças, a responsabilidade também deve ser atribuída ao locador. “Exemplo típico dessa situação é quando o trilho no qual corre o portão apodrece, por estar sujeito à ação do tempo. Nesse caso, o apodrecimento ocorreria estivesse o imóvel na posse do locador ou do locatário”, afirma o advogado Marcelo Ribeiro Losso, professor do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários da Universidade Federal do Paraná e corretor de imóveis. |
| Telas de proteção |
| As telas de proteção são acessórios indispensáveis nos apartamentos ou casas de dois ou mais pisos, especialmente para quem tem crianças ou animais de estimação na residência. Mas são um equipamento com prazo de validade e que costuma sofrer desgaste com a ação do tempo. |
| Se o imóvel foi locado com as telas já instaladas, pode haver uma responsabilidade do proprietário (e da empresa que as colocou) no caso de instalação incorreta ou defeito no equipamento que possa causar algum acidente ou dano ao locatário. |
| Nesse caso, o proprietário deve providenciar o conserto ou a troca das telas o quanto antes, afirma Isabel Marchioti, gerente comercial da Apolar Imóveis, rede imobiliária com sede em Curitiba (PR). |
| Vale lembrar que, no caso em que a residência foi locada sem as telas instaladas e o locatário optou por colocá-las, não há responsabilidade do proprietário ou da imobiliária e o inquilino é responsável pela instalação e manutenção. |
| A gerente comercial da Apolar ressalta que é recomendável que o locatário comunique ao proprietário ou à imobiliária sobre a colocação das telas e obtenha uma autorização por escrito para fazer o serviço. |
| Caso o inquilino anterior tenha deixado as telas e o proprietário apenas aceitou que elas ficassem no imóvel para não ter que retirá-las, ele pode alegar que não tinha conhecimento do problema, visto que não foi da escolha dele a empresa que realizou a instalação, e que não teve conhecimento de como o inquilino fez a manutenção durante a locação. |
| Aquecedores a gás |
| A manutenção de aquecedores a gás também é fonte de dúvidas. Esses equipamentos devem passar por revisões periódicas (normalmente, anuais) para garantir que funcionem com segurança e capacidade máxima. |
| Isabel Marchioti observa que proprietário e inquilino têm diferentes responsabilidades. “Cabe ao proprietário entregar o imóvel com o aparelho com a manutenção em dia, mas fica por conta do inquilino entregar o imóvel com a manutenção correta durante o período que estiver na residência”, explica a gerente comercial da Apolar. |
Publicado por Imobi Aluguel
